一个由湾区官员和经济适用房开发商组成的联盟正在努力推动一项债券于明年11月进行投票，该债券可能会通过前所未有的纳税人资金流入，加速整个九县地区的经济适用房建设。

这项融资措施对开发商来说将是一件好事，他们表示，这将使他们能够利用更多的公共资金来完成为该地区更多中低收入居民提供住房所需的项目。

这项名为“湾区全民住房”(Bay Area Housing for All)的初步措施可能会从每年的房产税附加费中释放出100亿至200亿美元，用于在10多年的时间里在该地区建造多达11.9万套经济适用房。

对于索诺玛县来说，这可能意味着4.03亿美元或高达8.06亿美元的意外之财，具体取决于债券的规模。

据支持者称，这将为索诺玛县正在开发的约40个项目腾出资金，这些项目预计将为该地区增加2200多套经济适用房。

支持者说，按照目前的建设成本，这笔钱总计相当于在该县建造大约6000套或更多的新公寓。

“这是一个千载难逢的机会，”该县社区发展委员会执行主任米歇尔·惠特曼(Michelle Whitman)说。“目前没有人不受住房短缺的影响，这项措施绝对会带来变革。”

对于选民来说，这项提议是一个重大的政治和财政问题，他们支持单一县的措施来支持经济适用房，但从未面临过如此规模的问题。预计2024年的投票还将涉及其他几项全州范围的财政措施。

这项提议最初引起了纳税人权益倡导者的怀疑，其中包括索诺玛县纳税人协会的长期执行董事丹·德拉蒙德，他质疑政府领导人是否有能力有效地分配资金，以满足最大的社区需求，并使居民获得最大的价值。

债券收益将通过财产税偿还。对于价值100万美元的房屋，100亿美元的债券每年将使房主损失约100美元。

支持者表示，在其他一次性政府资金耗尽或完全分配之际，这笔资金可能是满足国家规定的住房生产的关键。

在未来八年内，索诺玛县及其九个城市必须批准超过1.45万套新住房，其中约6300套是非常低收入和低收入居民可以负担得起的。

总部位于圣罗莎的住房倡导组织“一代住房”估计，需求要大得多——到2030年，需要多达5.8万套新住房来满足当前和未来的住房需求。总的来说，索诺玛县有大约20.8万套住房。

Generation Housing的执行董事克洛泽(Jen Klose)说，尽管过去十年来一直在努力简化住房建设，但每年新增的住房数量仍然超过了对住房的需求。

“虽然我们有10个司法管辖区都把住房列为优先事项之一，但我们仍然在缓慢前进，”克洛泽最近在接受《新闻民主党人》(The Press Democrat)编辑委员会采访时说。“这是一种相当有条理的增量方法，最终产量并没有增加那么多。”

拟议债券的关键点仍在敲定中，包括最终规模。它需要三分之二的多数票才能通过，除非在同一投票中也通过了另一项措施，将债券和税收的选举门槛降至55%，为经济适用房和公共基础设施项目提供资金。

谁在推进债券?

尽管近年来，各县已经合作为交通和海湾修复项目筹集资金，但该提案代表了首次以一个地区为单位解决住房问题的集体努力。

该措施由湾区住房金融管理局(Bay Area Housing Finance Authority)提出，得到了包括Generation Housing和总部位于圣罗莎的经济适用房开发商Burbank Housing在内的一个联盟的支持。

湾区住房金融管理局由州立法机构于2019年成立，旨在支持在九县地区建设新的经济适用房和保护现有住房。

索诺玛县监督员大卫·拉比特(David Rabbitt)参与了早期的讨论，他说，湾区民选官员、住房开发商和来自Facebook和谷歌等大型雇主的代表为解决该地区的住房危机所做的努力，最终促成了该机构的成立。

在这项被称为CASA契约的工作中提出的许多建议都遭到了索诺玛县官员的反对。

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由于COVID-19大流行的爆发，2020年11月投票的收入措施计划被破坏。

为什么是现在?

债券支持者说，自那以来，房地产危机只会进一步加深。

他们指出，供应不足、价格高企以及通货膨胀，使得许多中低收入居民无法进入当地房地产市场。高租金也让许多租房者负担沉重。

惠特曼是财政当局咨询委员会的成员，她说，高昂的生活成本使得雇主很难吸引到必要的劳动力来填补许多行业的空缺，从酒店业到医疗保健，甚至是地方政府。

她说，严重的无家可归问题也让人们关注到需要更多的住房选择。

“人们因为没有足够的住房而筋疲力尽，”她说。“在这个问题上的能见度为这样的解决方案奠定了基础。”

它是如何工作的?

债券基金可以提供贷款和赠款，以建造和保护经济适用房。政府还将拨出资金，为面临风险的租户提供保护，并支付基础设施等其他与住房相关的需求。

根据该提案，80%的债券资金将直接分配给所有九个县，圣何塞、旧金山和奥克兰等大城市，以及圣罗莎等低收入住房建设义务占全县总义务30%或以上的城市。

根据债券规模的不同，索诺玛县预计将获得2.82亿至5.64亿美元，圣罗莎县可能分别获得1.21亿至2.42亿美元。

大部分资金(52%)必须用于刺激新的住房建设。

专门用于生产的资金用于优先帮助管辖区满足其极低，极低和低收入住房生产的份额。它们可以用于出租或出售项目，项目必须受到契约限制，并且家庭收入不超过该地区媒体收入的120%。

15%的资金用于确保现有的经济适用房仍然是经济适用房，或将市价住房转换为经济适用房，5%的资金可用于向租户提供租金和驱逐援助。

各司法管辖区还将能够动用一笔“灵活”资金，用于住房和与住房相关的用途。

官员们说，共享住房管理局将保留总债券资金的20%，用于“区域优先事项”。

一般义务债券的收入目前不允许用于租户保护，但将降低可负担住房债券和税收的选举障碍的投票措施——议会宪法修正案1 (Assembly Constitutional Amendment 1)——也将释放债券收益，用于支付此类项目。

接下来是什么?

在地方一级，县和市官员将需要制定支出计划，概述资金将如何分配。

在湾区政府协会和大都会运输委员会任职的拉比特说，他已经与圣罗莎市议会成员维多利亚·弗莱明(Victoria Fleming)讨论了召开一次市和县领导人会议，开始确定优先事项和需求的问题。

湾区的一些小城市已经抗议财政当局不会直接向该地区的所有101个城市拨款。

获得当地城市的支持对该措施的推进至关重要。

惠特曼表示，拥有现成项目的城市可能会获益最多。

“你希望钱能尽快花出去，”她说。“如果你有建设的经济能力，但没有任何准备好的项目，这将无济于事。”

惠特曼说，某些类型的住房项目和负担能力水平也可能比其他类型的住房从公共援助中受益更多，例如针对最低收入者的住房。

拉比特说，这些资金可以帮助鼓励建设更多的混合收入住房项目，这些项目通常不符合税收抵免的条件，让市场价格的住房补贴经济适用房。这些成本通常以更高租金的形式转嫁给居民。

开发商面临的风险是什么?

北加州最大的经济适用房开发商之一MidPen Housing的总裁兼首席执行官马修·富兰克林(Matthew Franklin)说，开发商通常依靠政府对经济适用房项目的补贴来筹集资金。

但是，近年来用于可负担开发项目的最大份额的公共援助即将枯竭。他说，推进项目所需的大部分私人融资可能很难获得。

他说，鉴于选民对债券的批准，开发商可以利用当地资金获得有竞争力的州和联邦资金，或者利用这笔资金清除财务障碍。

对于MidPen来说，这笔资金可能会改变三个当地项目的游戏规则，其中包括在罗斯兰塞瓦斯托波尔路(Sebastopol Road)被称为Tierra de Rosas的一个期待已久的住房和商业项目中的75套经济适用房。

富兰克林说，另外两个项目，一个在索诺玛以外，一个在佩塔卢马，可以创造额外的122套经济适用房，也可以从债券中受益。

他说:“房地产市场已经支离破碎，任何解决方案，比如经济适用房和永久性支持性住房……都非常昂贵。”“这可能会决定一个项目是否正在建设。”

竞选活动成形

弗莱明在大都会运输委员会任职，该委员会的成员组成了地区住房管理局董事会，他说，人们越来越认识到解决住房危机是当务之急。

她说，在过去几年里，支持住房的运动呈指数级增长，而在很多情况下，邻居对项目的反对并不那么突出。

她认为这项措施得到了支持，但她不确定是否足以通过。

克洛泽说，今年春季的地区调查显示，对一项地区融资措施的支持率徘徊在58%左右。

然而，在过去的五年里，该地区许多经济适用房措施和债券都在投票中失败了。这些不成功的提案包括2018年在圣罗莎发行的债券，该债券将为经济适用房带来1.24亿美元的资金。

可能需要一场声势浩大的公众运动，才能获得当地官员、劳工和其他利益团体以及选民的支持，才能使这项措施取得成功。

这项努力正在进行中。

包括Generation Housing和经济适用房开发商在内的住房倡导团体已经开始与民选官员和其他利益相关者会面，以争取对该债券的支持。

Generation Housing上周五发出行动呼吁，敦促索诺玛县及其九个城市支持一项支持债券措施的决议。

该组织表示，这是一个多管齐下的平台的一部分，可以刺激关键的住房建设。

建议包括免除经济适用项目的某些费用，简化开发过程，并取消所有住房开发项目的最低停车要求。

“这是我们认为每个人都可以做到的五件事，它们加在一起可以产生真正的影响，通过以不同的方式解决住房危机和我们的障碍，改变现状，”执行主任克洛泽说。“我们对当地政府说，如果住房是优先事项，那么是时候言出必行了。”

克洛泽说，这可能有助于该地区对开发商更具吸引力，并使该地区对地区基金更具竞争力。

索诺玛县纳税人协会执行董事德拉蒙德说，选民应该对这项提议保持警惕。

他说，民选官员已经表明，仅靠意外之财不足以解决重大的社会问题。他指出，尽管数百万美元被用于解决问题，但他所描述的解决持续无家可归问题的努力并不成功。

他还担心，资金会被特殊利益集团或经济适用房领域的大型企业垄断，而不是用于帮助居民。

但是，由于详细的计划尚未公布，他说他愿意听取支持者的意见。

“毫无疑问，我们这里存在住房问题。我对政府是否有能力成功解决这个问题没有任何信心。”“我知道这听起来像是一种老脾气的话，但这正是我想说的。但我愿意听听政府和支持者的意见。”

MidPen首席执行官富兰克林说，对选民的透明度将是关键。

他说，他们想知道资金是如何使用的，确保有切实的影响，并有办法衡量实现地区和地方目标的进展情况。

“人们对这个问题的认识达到了前所未有的高度。由此，人们开始意识到住房对就业、教育和健康等其他问题的重要性。”“我绝对认为它会赢，这是对这样一个雄心勃勃的措施的正确投票。”